根據機構預測，2012年2月至3月，房地產信托將迎來首個兌付小高潮，10月后將迎來全年的兌付高峰。據證券時報記者了解，目前監管層已經加緊了針對房地產信托的專項檢查，并就風控措施上的漏洞提示各家信托公司予以注意。
首季專項檢查已啟動
證券時報記者從多家信托公司處獲悉，部分地區銀監部門已經開始對所處轄區的信托展開檢查。據一家已接受過檢查的信托公司人士透露，此次檢查的變化在于從合規檢查轉向以風險為本的檢查，著重關注了今年房地產信托兌付問題。
據介紹，監管部門還要求各信托公司密切關注存量項目的運行情況，注意項目企業現金流情況和第一、第二還款來源有無發生變化，并要求在項目到期兌付日的前6個月就要開始設計風險化解方案。
從國信證券統計的數據上看，今年2月~3月份，房地產信托將迎來首個兌付小高潮，而在10月后，將迎來全年的兌付高峰，并將從今年10月份一直持續到明年的一季度。預計2012年全年將有共計2518億元的房地產信托兌付到期。
來自上海的一家信托公司人士表示，目前監管部門比較擔心信托公司在風控措施上的漏洞。即便是有些信托人士自稱其項目均有完善的擔保、抵押等風控措施，比如將抵押率控制在40%甚至30%以內。但在實際操作中，往往融資方和信托經理都希望將抵押資產的價值拔高，以便獲得更多資金和相關提成獎勵。有些抵押資產標的物甚至存在嚴重瑕疵，如去年東北曾有一家信托公司，其抵押資產是以某水庫的水面用地。實際上，水面用地除了養殖租賃外一無是處，但融資方卻以此最終拿到7000多萬元的資金。
前述上海信托公司人士進一步指出，目前國內有不少年輕的信托經理，沒有經過完整經濟周期的體驗，業務風格過于激進，對信用風險、流動性風險缺乏認知。因此，信托公司在保障項目兌付的同時，也應加強對這些從業者的教育。
兌付難苗頭漸顯
除了信托公司在風控措施上的漏洞，房地產調控帶來的預期改變和限購政策帶來的成交量下降，也考驗著房地產信托的到期兌付。
根據廣發證券今年1月份對23家重點覆蓋的A股房地產上市公司進行電話調查結果，多數公司由于區域限購、產品結構不理想、工程進度滯后、錯過推盤時機等原因，導致銷售大幅未達年初預期。
銷售不利的局面如果得以延續，勢必對開發商的流動性不利，從而給部分到期信托資金的兌付帶來困難。
事實上，一方面銷售不利，另一方面將面臨巨額到期兌付信托的公司并不在少數。比如1月31日公布2011年業績預告的萊茵置業，預計2011年凈利潤為5100萬元~6700萬元，同比下降60%~70%，而其今年到期兌付的信托資金高達2.5億元。
目前已有部分開發商開始“賣地還債”。典型者如去年一度被監管部門列為信托資金重點監管對象之一的綠城集團，在春節前接連出售5個項目股權以支持其流動性。研究機構認為，2012年綠城將有120億~140億元短期債務到期，其中就包括大量的信托融資。
國信證券亦表示，目前在調控期始終處于現金流緊張的公司相當于風險累積。如果房價調控持續，資產變現能力將下降。目前綠城的土地還能以平價轉讓(土地成本+財務費用)，項目公司股權以注冊資本轉讓。但需警惕的是，所售出的項目是冠以地王稱號的“優質”資產，隨著后續出售項目和土地質地的下降，交易價格預計也將出現折讓。
國信證券進一步指出，對于未能到期兌付的項目資產，目前信托公司主要有三種方法應對。一是信托公司用自有資金收購，但未來需要承擔資產質量的風險；二是“發新還舊”，但由于監管越來越嚴，其操作難度越來越大，且利率超過20%；三是項目出售變現，變現能力與市場狀況和項目質量密切相關。
