中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)今年的流動(dòng)性，遭兩大國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪和標(biāo)普的一致唱空。
5月24日，穆迪投資者服務(wù)公司發(fā)布報(bào)告稱，受高水平短期債務(wù)及現(xiàn)金余額偏低影響，許多中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的流動(dòng)性狀況自2011年12月開(kāi)始出現(xiàn)惡化。
穆迪稱，該公司予以評(píng)級(jí)的29家中國(guó)房地產(chǎn)公司的流動(dòng)性狀況都在惡化，該公司最新進(jìn)行的壓力測(cè)試顯示，其中11家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流狀況疲軟，而2011年12月遇到這類問(wèn)題的公司只有4家。
標(biāo)準(zhǔn)普爾評(píng)級(jí)服務(wù)公司對(duì)中國(guó)房企流動(dòng)性的判斷同樣悲觀。該機(jī)構(gòu)在24日發(fā)布的一則報(bào)告中寫(xiě)道，2012年中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將有巨額債務(wù)到期，而且流動(dòng)性狀況趨于惡化。
“再融資風(fēng)險(xiǎn)”加劇
兩大國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)都有充足的悲觀理由。
穆迪稱，其予以評(píng)級(jí)的29家中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，今年年底前到期的短期債務(wù)總額為人民幣1590億元，較其于2011年12月進(jìn)行壓力測(cè)試時(shí)增加23%。其中國(guó)內(nèi)債務(wù)總額人民幣1280億元，海外債務(wù)總額人民幣310億元。
人民日?qǐng)?bào)近日援引的一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，近140家上市房企一季度負(fù)債近1.5萬(wàn)億元，比去年年底負(fù)債總額增加了3%左右。
穆迪宣布維持對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)面評(píng)級(jí)展望，其預(yù)計(jì)未來(lái)12個(gè)月中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的基本面還將持續(xù)減弱。
該機(jī)構(gòu)稱，這一局面將給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流及流動(dòng)資金造成進(jìn)一步壓力。與此同時(shí)，國(guó)內(nèi)及海外市場(chǎng)面向房地產(chǎn)行業(yè)的信貸繼續(xù)從緊。穆迪認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的流動(dòng)性狀況在短期內(nèi)不大可能會(huì)有改觀。
“今年將會(huì)是考驗(yàn)逾8萬(wàn)家中國(guó)開(kāi)發(fā)商生存能力的一年。”標(biāo)普同樣擔(dān)憂中國(guó)房企的流動(dòng)性。
標(biāo)普評(píng)級(jí)的30家內(nèi)地開(kāi)發(fā)商中，截至去年底時(shí)，于一年內(nèi)到期的債務(wù)按年增加57%，至1560億元；同時(shí)現(xiàn)金卻減少12%，至1760億元。
標(biāo)準(zhǔn)普爾信用分析師李國(guó)宜稱，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的借款成本總體呈上升趨勢(shì)，同時(shí)融資渠道在收窄，進(jìn)而對(duì)盈利能力和現(xiàn)金流造成損害。他說(shuō)，那些評(píng)級(jí)較高并能夠從海外獲得貸款的開(kāi)發(fā)商，還面臨利率上升和海外貸款期縮短的情況。
李國(guó)宜表示，在該機(jī)構(gòu)授予評(píng)級(jí)的30家中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商中，今年到期債務(wù)占未償債務(wù)總額的31%左右，比例不算太高。不過(guò)，今年到期債務(wù)中有大約42%是離岸債券、離岸銀行貸款和離岸信托貸款，部分開(kāi)發(fā)商在這些債務(wù)再融資方面面臨困難。
中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)近日發(fā)布的一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至3月31日，全國(guó)房地產(chǎn)信托余額為6865.7億元，相比去年同期，信托余額增加了2000億元。
標(biāo)普：限購(gòu)令不會(huì)松動(dòng)
發(fā)力銷售似已難以避免。
一國(guó)企開(kāi)發(fā)商稱，該公司旗下一個(gè)單價(jià)3萬(wàn)元左右的樓盤(pán)賣得很好，在外地的住宅項(xiàng)目賣得也不錯(cuò)，最近現(xiàn)金流超過(guò)20億元，負(fù)債率60%左右。該公司正在保持剛需樓盤(pán)的推盤(pán)速度。
而某在港上市房企銷售高管則顯得很著急，該公司在上海共有3個(gè)項(xiàng)目，在售的有兩個(gè)，一個(gè)剛需樓盤(pán)和一個(gè)豪宅項(xiàng)目，賣得很一般，沒(méi)有太大起色。
“銷售不佳和我們的推盤(pán)節(jié)奏有關(guān)，但現(xiàn)在即使加大力度也沒(méi)太大成果。因?yàn)槲覀兌际?010年以后拿的地，剛需樓盤(pán)現(xiàn)在的單價(jià)已是底部了，沒(méi)什么利潤(rùn)，再降價(jià)就要虧本了。上海近3年的別墅成交量是持平的，豪宅項(xiàng)目想回籠資金沒(méi)那么快。”上述在港上市房企高管說(shuō)。
上述開(kāi)發(fā)商反復(fù)強(qiáng)調(diào)，高拿地成本限制了降價(jià)空間，“我們降價(jià)了，但稅收沒(méi)減，總不能虧本。很著急，但也沒(méi)辦法。”
另一位港資開(kāi)發(fā)商稱，香港開(kāi)發(fā)商都還是比較謹(jǐn)慎的，所以負(fù)債率都在50%。該公司旗下中檔樓盤(pán)賣得很好，高端樓盤(pán)則賣不動(dòng)?，F(xiàn)在的資金來(lái)源是注冊(cè)資本金，現(xiàn)金流還有不到10億元。今年到現(xiàn)在賣了100多億元，比預(yù)期中的稍微差一點(diǎn)。下半年將加大普通住宅推盤(pán)力度，該公司在閔行區(qū)一個(gè)剛需盤(pán)即將開(kāi)盤(pán)，單價(jià)不到2萬(wàn)元。
標(biāo)普認(rèn)為，今年余下時(shí)間開(kāi)發(fā)商的銷售前景仍然疲弱。
標(biāo)普斷言，中國(guó)政府不大可能改變對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策。不過(guò)，標(biāo)普相信，中央或會(huì)繼續(xù)微調(diào)政策，但預(yù)期限購(gòu)令在中國(guó)大部分城市今年仍會(huì)繼續(xù)。
標(biāo)普說(shuō)，中國(guó)樓市看來(lái)不大可能出現(xiàn)2009年的新一輪反彈，即使政府態(tài)度有所放松，市場(chǎng)也只會(huì)有溫和復(fù)蘇。銀行和房地產(chǎn)買家愈來(lái)愈有選擇性，那些特別需要資金的開(kāi)發(fā)商，它們的銷售和再融資能力可能是最弱的一批；但對(duì)實(shí)力較強(qiáng)的大型開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，假如市場(chǎng)氣氛好轉(zhuǎn)，它們將會(huì)最受惠。市場(chǎng)兩極化將愈來(lái)愈明顯。
